Eksproprijacija u praksi – sve o postupku, ceni i ulozi advokata

Eksproprijacija je postupak kojim država, grad ili opština oduzima privatno zemljište ili imovinu radi izgradnje objekata od javnog značaja – poput puteva, škola, bolnica, vodovoda ili drugih infrastrukturnih projekata. Iako je cilj eksproprijacije javan interes, za vlasnike imovine ovaj proces često predstavlja stres i niz nepoznanica. U nastavku objašnjavamo kako eksproprijacija funkcioniše u praksi, kako se utvrđuje naknada (cena) i kada je važno angažovati advokata za eksproprijaciju.

Šta je eksproprijacija i kada se sprovodi

Eksproprijacija podrazumeva prisilno oduzimanje privatnog zemljišta uz pravičnu naknadu. Zakon o eksproprijaciji jasno propisuje da se ona može sprovesti samo ako postoji javna potreba, na primer:

• izgradnja autoputa, pruge ili mosta,
• uređenje vodotoka i kanala,
• izgradnja javnih objekata (škole, bolnice, parkovi),
• projekti od strateškog značaja za državu.

Pokretač postupka eksproprijacije je obično državni organ ili javno preduzeće koje realizuje projekat. Vlasnik zemljišta ima pravo da tokom celog postupka bude obavešten, da iznese svoje mišljenje i da traži pravičnu naknadu za oduzetu imovinu.

Kako izgleda postupak eksproprijacije

Postupak eksproprijacije sprovodi se u nekoliko faza:

1. Utvrđivanje javnog interesa
   Nadležni organ (najčešće Vlada Republike Srbije) donosi rešenje kojim se utvrđuje da postoji javni interes za eksproprijaciju određenog zemljišta. Bez ovog koraka, eksproprijacija ne može početi.
2. Podnošenje predloga za eksproprijaciju
   Investitor (npr. “Putevi Srbije” ili “Elektroprivreda Srbije”) podnosi zahtev organu uprave u opštini gde se zemljište nalazi.
3. Obaveštavanje vlasnika i uviđaj
   Vlasnik zemljišta dobija zvanično obaveštenje o pokretanju postupka i poziv da učestvuje u uviđaju. Tada može da iznese primedbe, predloge i dokaze o vlasništvu.
4. Rešenje o eksproprijaciji
   Nakon sprovedenog postupka, organ donosi rešenje kojim se imovina prenosi u javnu svojinu. Vlasnik tada gubi pravo raspolaganja, ali stiče pravo na naknadu.
5. Određivanje cene – pravična naknada
   Cena zemljišta, odnosno visina naknade, utvrđuje se sporazumom između vlasnika i investitora ili, ako do sporazuma ne dođe, u posebnom postupku pred sudom.

Eksproprijacija zemljišta i određivanje naknade (cene)

Pitanje naknade je najosetljiviji deo postupka. Zakon propisuje da vlasnik mora dobiti pravičnu novčanu naknadu ili odgovarajuće zamensko zemljište.
U praksi, eksproprijacija cena zavisi od više faktora:

• tržišne vrednosti sličnih nekretnina u okolini,
• namene zemljišta (građevinsko, poljoprivredno, šumsko),
• pristupa putu, infrastrukture i lokacije,
• trenutnog stanja na tržištu nepokretnosti.

U mnogim slučajevima, ponuđena cena ne odražava stvarnu vrednost imovine, pa vlasnici odlučuju da se obrate advokatima za eksproprijaciju kako bi zaštitili svoje interese.

Uloga advokata za eksproprijaciju

Advokati koji se bave eksproprijacijom imaju ključnu ulogu u zaštiti prava vlasnika. Oni:

• proveravaju da li je postupak sproveden u skladu sa zakonom,
• učestvuju u pregovorima o visini naknade,
• prikupljaju i analiziraju dokaze o tržišnoj vrednosti imovine,
• pokreću upravne ili sudske sporove, ako vlasnik nije zadovoljan ponuđenom cenom.

Stručna pravna pomoć može značajno uticati na konačan ishod. Mnogi vlasnici, uz adekvatnu pravnu podršku, uspevaju da ostvare višu naknadu od prvobitno ponuđene, pa čak i da ospore nezakonite odluke o eksproprijaciji.

Najčešće greške vlasnika u postupku eksproprijacije

Vlasnici često prave sledeće greške:

• potpisuju sporazum bez prethodne konsultacije sa advokatom,
• ne ulažu žalbu u zakonskom roku,
• ne prikupljaju dokaze o tržišnoj vrednosti zemljišta,
• veruju da se odluka države ne može osporiti.

Zato je važno na vreme reagovati – svako ima pravo da traži pravičnu naknadu i da ospori nepravedno rešenje.

Kako zaštititi svoja prava

Eksproprijacija zemljišta je složen i često dugotrajan proces koji zahteva razumevanje zakonskih procedura. Iako je cilj da se zadovolji javni interes, prava vlasnika su zakonom zaštićena i niko ne sme biti oštećen.

Ako vam preti eksproprijacija, najvažnije je:

• da se informišete o svojim pravima,
• da ne potpisujete ništa bez prethodnog saveta,
• da angažujete stručnog advokata za eksproprijaciju.

Pravična naknada i transparentan postupak su vaše zakonsko pravo, a uz adekvatnu pravnu pomoć možete biti sigurni da će vaša imovina biti vrednovana onako kako zaslužuje.